Immobilier et échange automatique d’informations : la fin de l’opacité patrimoniale

Pendant longtemps, l’immobilier est resté l’un des derniers angles morts de la transparence fiscale internationale.

Alors que les comptes bancaires et les actifs financiers ont été progressivement intégrés dans des mécanismes d’échange automatique, les biens immobiliers ont largement échappé à une visibilité transfrontalière systématique.

Cette époque touche à sa fin.

Avec la publication par l’OCDE du Framework for the automatic exchange of readily available information on immovable property, l’immobilier entre clairement dans une nouvelle ère : celle d’une transparence fiscale comparable à celle qui a profondément transformé la conformité financière au cours de la dernière décennie.

Le cadre OCDE : ce qui vient d’être publié

Le framework de l’OCDE établit un modèle que les États peuvent adopter pour organiser l’échange automatique d’informations relatives aux biens immobiliers détenus par des non-résidents.

Il convient d’être précis : il ne s’agit pas, à ce stade, d’une obligation contraignante. Il s’agit d’un cadre opérationnel détaillé, conçu pour être mis en œuvre par les juridictions volontaires, à l’image du Common Reporting Standard lors de son lancement.

L’objectif est clair : permettre aux administrations fiscales d’obtenir, de manière régulière et systématique, des informations fiables sur des actifs immobiliers détenus à l’étranger, qui échappent aujourd’hui largement aux contrôles transfrontaliers.

Une approche modulaire de la transparence immobilière

Le framework repose sur deux modules complémentaires.

Ensemble, ils visent à offrir aux administrations fiscales une vision globale de :

• la propriété juridique et la détention effective des biens immobiliers,
• les opérations d’acquisition et de cession,
• ainsi que les revenus récurrents générés par ces actifs.

Cette architecture modulaire permet une montée en charge progressive, en s’appuyant sur des données déjà disponibles au niveau national.

Pourquoi ce dispositif va bien au-delà du CRS

Le Common Reporting Standard a profondément modifié le traitement fiscal des actifs financiers. Mais il n’a jamais réellement couvert l’immobilier.

Les biens immobiliers ne sont pas logés dans des comptes. Ils sont enregistrés localement, via des registres fonciers ou des systèmes notariaux, qui n’étaient jusqu’ici pas connectés à des mécanismes d’échange international.

Le framework OCDE vient combler cette lacune.

Une fois mis en œuvre, il permettra notamment :

• d’identifier les propriétaires étrangers de biens immobiliers,
• de relier les biens à leurs bénéficiaires effectifs,
• de suivre les flux de revenus locatifs,
• et de croiser les informations déclarées avec la réalité des détentions et des transactions.

En pratique, un angle mort historique disparaît.

Quelles informations deviendront visibles

Le périmètre des informations susceptibles d’être échangées inclut notamment :

• l’identité du propriétaire juridique et du bénéficiaire effectif,
• la localisation et les caractéristiques du bien,
• les dates et valeurs d’acquisition et de cession,
• ainsi que les revenus immobiliers, lorsque ces données sont disponibles.

Pour les détenteurs internationaux d’actifs immobiliers, cela signifie que ces biens sortiront du champ de la discrétion passive.

La position de la France : un signal politique clair

En mars 2025, le gouvernement français a publiquement affirmé son soutien à l’extension de l’échange automatique d’informations aux actifs immobiliers et aux revenus correspondants, y compris en matière de transparence sur les bénéficiaires effectifs.

Cette prise de position n’est pas anodine.

La France figure parmi les juridictions les plus actives dans la promotion des initiatives de transparence fiscale au sein de l’OCDE. Ce soutien constitue un signal politique fort : une fois le cadre disponible, la France est susceptible de jouer un rôle moteur dans son adoption.

Pour les détenteurs de biens immobiliers français via des structures étrangères, l’enjeu est direct.

Ce que cela implique pour les propriétaires immobiliers internationaux

Le passage à l’échange automatique modifie en profondeur le profil de risque des détentions immobilières transfrontalières.

Les structures qui reposaient sur une opacité passive — non sur une dissimulation, mais sur une absence de visibilité — seront relues à la lumière de données consolidées et croisées.

Cela est susceptible d’entraîner :

• des contrôles fiscaux ciblés,
• des relectures de situations passées,
• et une attention accrue portée aux structures dépourvues de substance économique ou juridique réelle.

Le facteur temps devient déterminant

Il existe une différence majeure entre anticipation et réaction.

Même si le framework n’est pas encore universellement appliqué, la direction est clairement tracée. L’expérience des précédentes initiatives de transparence montre que, une fois les outils en place, l’adoption s’accélère rapidement.

Cela crée une fenêtre de temps limitée pendant laquelle des clarifications, des réorganisations ou des alignements peuvent encore être menés sereinement, plutôt que sous la contrainte d’un contrôle.

Conclusion : une checklist avant que la transparence ne devienne automatique

Avant de considérer que les actifs immobiliers resteront discrets par défaut, il est utile de réexaminer les structures existantes à l’aune de quelques questions clés.

Checklist pratique pour propriétaires immobiliers internationaux

Vous devriez pouvoir répondre « oui » à chacune des questions suivantes :

• Disposez-vous d’une vision claire de la manière dont vos actifs immobiliers sont déclarés dans chaque juridiction concernée ?
• La propriété juridique et la détention effective de vos biens sont-elles cohérentes avec vos positions fiscales ?
• Les flux liés à l’acquisition, à la cession et aux revenus immobiliers sont-ils correctement documentés et alignés à l’international ?
• Vos structures résisteraient-elles à un croisement automatique des données immobilières ?
• Avez-vous anticipé l’impact d’une transparence accrue sur votre situation fiscale globale ?

Si l’une de ces questions appelle une hésitation, le sujet est rarement théorique. Il est structurel.

Comment nous pouvons vous accompagner

Chez Altara Tax, nous accompagnons les entrepreneurs internationaux et les patrimoines complexes dans l’analyse et la sécurisation de leurs détentions immobilières transfrontalières, dans un contexte de transparence croissante.

Notre approche vise à :

• anticiper l’impact des mécanismes d’échange automatique,
• aligner détention, substance et positions déclaratives,
• et restructurer de manière proactive lorsque les schémas existants ne sont plus adaptés.

Lorsque la transparence devient automatique, la discrétion n’est plus une stratégie.

La préparation l’est.